Lutte contre le mal logement : quelles procédures ?

En France, la lutte contre l'habitat indigne est assurée par l'État et est pilotée dans chaque département par le Pôle Départemental de Lutte contre l'Habitat Indigne (PDLHI).

Différentes procédures peuvent s'appliquer en fonction de la nature des problèmes rencontrés dans un logement. De quoi parle-t-on exactement ?

Sommaire

1. Non décence, insalubrité, habitat indigne... De quoi parle-t-on ?
2. Quelle procédure s'applique à ma situation ?
3. Tableau comparatif des 4 procédures
4. Mise en sécurité (anciennement : Péril)
5. Insalubrité
6. Manquement aux règles d'hygiène et d'habitabilité (RSHS)
7. Non décence
8. Procédure spécifique pour les allocataires CAF ou MSA
9. Mes droits pendant la procédure
10. FAQ : vos questions fréquentes
11. Recommandations générales

Quelle procédure s'applique à ma situation ?

Mon logement est-il dangereux à court terme ?

• Oui, il risque de s'effondrer ou des éléments menacent de tomber → Procédure Mise en sécurité
• Oui, mais le danger est pour ma santé (humidité extrême, plomb, local impropre) → Procédure Insalubrité

Mon logement n'est pas dangereux à court terme, mais il est dégradé :

• Nuisibles, infiltrations, humidité excessive → Procédure Hygiène & salubrité RSD ou RSHS.
• Équipements de confort absents ou défaillants (cuisine, chauffage, isolation) → Procédure Non décence.
  Si vous bénéficiez d'Aides au Logement (AL), les Caisses d'Allocation Familiales peuvent également intervenir.

Comparatif des procédures

Mise en sécurité (anciennement : péril)

Informations sur la procédure

La mise en sécurité implique une urgence, un danger pour la sécurité des personnes occupant le foyer ou pour le voisinage. Il s'agit d'une procédure administrative qui peut être exécutée plus rapidement que les autres en fonction de l'urgence de la situation.

Les étapes de la procédure

1. Visite du logement permettant de constater les problèmes signalés
2. Réalisation d'une procédure contradictoire (sauf en cas d'urgence)
3. Prise d'un arrêté de mise en sécurité par la mairie qui définit un délai* pour réaliser les travaux
4. Réalisation des travaux** de mise en conformité du logement

*Si le propriétaire ou bailleur ne réalise pas les travaux dans le temps imparti, il devra payer une pénalité par jour de retard.

**Dans certains cas, l'administration peut décider d'effectuer les travaux d'office. Le propriétaire ou bailleur devra alors rembourser les frais des travaux.

Si le danger est imminent, les personnes occupant le logement peuvent être évacuées et relogées, sur décision du ou de la maire.

Droits du locataire pendant la procédure de mise en sécurité

Mes droits pendant la procédure de mise en sécurité :

• En cas d'évacuation, le propriétaire est tenu d'assurer votre relogement.
• Vous ne pouvez pas être contraint de quitter le logement sans solution de relogement proposée.
• Continuez à payer votre loyer sauf décision de justice contraire.

Insalubrité

Informations sur la procédure

On parle d'insalubrité lorsque le logement présente un risque pour la santé ou la sécurité des personnes occupant le logement, ou pour celle du voisinage.

Certains locaux (les sous-sol, les caves, etc.) ne peuvent pas servir d'habitation. Ils sont alors considérés comme insalubres par nature.

Les étapes de la procédure

1. Visite du logement par l'Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d'hygiène et santé (SCHS) de la commune
2. L'ARS ou le SCHS remet son rapport à la préfecture
3. Prise d'un arrêté de traitement de l'insalubrité par la préfecture qui définit un délai* pour réaliser les travaux.
   En fonction de l'état du logement et du danger qu'il représente pour la santé de ses occupants, l'arrêté peut définir une interdiction d'habiter temporaire ou définitive.
4. Réalisation des travaux** de mise en conformité du logement

*Si le propriétaire ou bailleur ne réalise pas les travaux dans le temps imparti, il devra payer une pénalité par jour de retard.

**Dans certains cas, l'administration peut décider d'effectuer les travaux d'office. Le propriétaire ou bailleur devra alors rembourser les frais des travaux.

Droits du locataire pendant la procédure d'insalubrité

Mes droits pendant la procédure d'insalubrité :

• En cas d'interdiction d'habiter, le propriétaire est tenu d'assurer votre relogement.
• Le loyer peut être suspendu ou réduit par décision de justice.
• Continuez à payer votre loyer sauf décision de justice contraire.

Manquement aux règles d'hygiène et d'habitabilité (RSHS)

Informations sur la procédure

Cette procédure administrative intervient quand le logement règles sanitaires d’hygiène et de salubrité (RSHS) telles que définies par le décret du 29 juillet 2023 du Code de la santé publique.

Les étapes de la procédure

1. Recherche d'un accord amiable avec le bailleur ou propriétaire
2. Si pas d'accord amiable, envoi d'une demande formelle de réaliser les travaux au propriétaire.
3. Au bout de 2 mois sans réponse ou sans engagement à faire les travaux, dépôt d'un signalement sur Signal Logement
4. Visite pour constater les problèmes du logement avec rédaction d'un rapport
5. Si nécessaire, mise en demeure de réaliser les travaux délivrée par la mairie avec un délai pour réaliser les travaux.
6. Réalisation des travaux de mise en conformité du logement*

*Si le propriétaire ou bailleur ne réalise pas les travaux dans le temps imparti, il pourra recevoir une contravention de 4eme classe allant jusqu'à 750€ par désordre constaté

Bon à savoir : si un procès verbal d'infraction est rédigé pour le logement, la procédure administrative s'arrête et est remplacée par une procédure judiciaire.

Droits du locataire pendant la procédure RSD

Mes droits pendant la procédure RSD :

• Vous pouvez déposer un signalement sur Signal Logement si votre propriétaire ne répond pas sous 2 mois.
• Conservez tous vos échanges écrits avec le propriétaire : ils constituent les pièces de votre dossier.
• Continuez à payer votre loyer sauf décision de justice contraire.

Non décence

Informations sur la procédure

Cette procédure civile concerne les logements où on constate une absence ou mauvais état des équipements de confort permettant une occupation normale du logement.

En effet, le propriétaire a l'obligation de fournir à un locataire un logement décent. Un logement est décent si :

• il a d’une surface habitable de 9 m² minimum, et d'une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ;
• il ne présente aucun danger pour la sécurité et la santé des locataires ;
• il contient les équipements et aménagements de confort essentiels : coin cuisine, eau potable, eau chaude et eau froide, chauffage, accès à des sanitaires, etc. ;
• répond à des critères de performance énergétique (classe F et supérieure) ;
• n'est pas infesté de nuisibles ou parasites (cafards, punaises de lit, rats…).

Les étapes de la procédure

1. Recherche d'un accord à l'amiable* entre le bailleur / propriétaire et les locataires
2. Si pas d'accord amiable, envoi d'une demande formelle de réaliser les travaux au propriétaire / bailleur.
3. Si pas d'accord amiable, saisie de la Commission départementale de conciliation (CDC), puis du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité.
4. Constat des désordres du logement :
   1. Les locataires doivent apporter la preuve des désordres dans le cas de la procédure de non décence.
   2. Si une convention le prévoit, un opérateur assermenté peut effectuer une visite du domicile pour constater les dégât.
5. Action en justice

*Pour vous accompagner dans les procédures d'accord à l'amiable ou de conciliation, vous pouvez vous rapprocher de (Ouvre une nouvelle fenêtre) l'ADIL de votre département.

Droits du locataire pendant la procédure Non décence

Mes droits pendant la procédure Non décence :

• Vous pouvez demander une réduction de loyer en justice si la non décence est avérée.
• Si vous êtes allocataire CAF/MSA, l'aide au logement peut être consignée (suspendue au propriétaire) pendant les travaux.
• Continuez à payer votre loyer sauf décision de justice contraire.

Preuves des désordres : quels moyens utiliser ?

Les locataires peuvent prouver la non décence du logement par les moyens suivants :

• Attestations de proches ; du voisinage ; du concierge ou gardien (art. 202 CPC)
• Factures d’énergie ou prévisionnelle fournie par le fournisseur d'énergie
• Rapport rédigé par des bénévoles d’associations de logement
• Courriers, SMS ou e-mails de plainte adressés au propriétaire / bailleur ; à la mairie ; à des associations ou encore à la CAF
• Arrêtés municipaux ou préfectoraux
• Rapport de l’inspecteur de salubrité de la ville
• Rapport d’expertise judiciaire ou amiable
• Procès-verbal de constat d’huissier de justice

Procédure pour les allocataires CAF ou MSA

En complément de l'action judiciaire décrite ci-dessus, les allocataires CAF ou MSA peuvent engager les démarches suivantes :

1. Envoi d'une demande formelle de réaliser les travaux au propriétaire / bailleur
2. Au bout de 2 mois, si la demande est restée sans réponse ou qu'il n'y a pas eu d'engagement à réaliser les travaux : dépôt d'un signalement sur Signal Logement
3. Visite du logement par un opérateur assermenté par votre caisse d'allocation
4. Si la non décence est constatée, consignation de l'aide au logement versée au propriétaire le temps de la mise en conformité du logement*
5. Réalisation des travaux de mise en conformité du logement

*Si la CAF ou la MSA verse une partie de votre loyer à votre propriétaire, elle peut suspendre ce versement le temps des travaux. C'est ce qu'on appelle la consignation de l'aide au logement. La consignation est prononcée pour une durée de 18 mois, et peut être prolongée pour une durée de 6 mois.

Mes droits pendant la procédure : ce que vous devez savoir

Quelle que soit la procédure engagée, vous bénéficiez de droits en tant que locataire.

Puis-je arrêter de payer mon loyer ?

Non. Les locataires ne peuvent jamais décider seuls d'arrêter de payer leur loyer, même en cas de problème grave. Seule une décision de justice peut autoriser la suspension du paiement du loyer.

Peut-on m'expulser de mon logement pendant une procédure ?

Non. Pendant une procédure d'insalubrité ou de mise en sécurité, le propriétaire ne peut pas engager une procédure d'expulsion pour impayés si le logement est reconnu indigne.

Ai-je droit à un relogement ?

En cas d'interdiction d'habiter (insalubrité ou mise en sécurité), le propriétaire est tenu d'assurer votre relogement. Si le propriétaire ne le fait pas, la commune peut y pourvoir et se retourner contre lui.

Puis-je obtenir une réduction de loyer ?

Oui, dans le cadre d'une procédure de non décence, le juge peut ordonner une réduction de loyer jusqu'à la mise en conformité du logement.

Recommandations générales

Quelle que soit la procédure, gardez les infos suivantes à l'esprit :

• Documentez bien les désordres de votre logement, cela vous sera très utile pour les procédures !
• Prévenez votre propriétaire ou bailleur pour trouver une solution et conservez bien tous vos échanges.
• Les procédures et la réalisation des travaux peuvent durer plusieurs mois, n'hésitez pas à mettre à jour votre dossier sur Signal Logement depuis votre page de suivi.
• Certains problèmes sont pris en charge par votre assurance habitation : contactez votre assurance.
• L’entretien courant du logement est de votre responsabilité. Veillez à garder votre logement propre et ne pas casser ni abîmer les équipements.
• Dans tous les cas, vous devez continuer à payer votre loyer.

Chaque situation de logement dégradé est encadrée par la loi et nécessite une approche méthodique et documentée. La compréhension et le respect des procédures vous permet de faire valoir vos droits efficacement et sereinement.

Pour aller plus loin

• Entretien du logement : qui paye quoi ?
• Quels risques pour les bailleurs en cas de logement non conforme ?